青一色毛血旺(傳統(tǒng)紅湯毛血旺升級版)配方做法視頻教程
這款毛血旺是傳統(tǒng)紅湯毛血旺的升級版,與紅湯版相比,青一色毛血旺湯汁不凝固,吃起來沒有油膩之感...
2
租金邊際價格
基礎(chǔ)租金通常反映項目無差別化產(chǎn)品和市場特征的租金水平。但是,每個項目仍然因許多個性化的因素,影響了租金實際價格的變化,因此就必須對這些個性化因素的特征變量及其變化進(jìn)行分析,并導(dǎo)出租金的邊際價格。
所謂個性化因素,就是項目區(qū)位特征、商場特征、業(yè)態(tài)組合、租約特征和運營能力。
關(guān)于這個問題,下面就區(qū)位特征、商場特征、業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營能力分專題進(jìn)行探討。
成 本
在既定的租金收入的基礎(chǔ)上,成本與項目的盈利水平既凈租金收益是負(fù)相關(guān)的。
1
區(qū)位特征對租金邊際價格的影響
2009年浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心就購物中心租金形成機制對上海、杭州、深圳等地6個大型購物中心進(jìn)行了調(diào)查和實證研究,提出了購物中心商鋪租金微觀決定因素的研究報告。
國內(nèi)一些大型商業(yè)地產(chǎn)公司根據(jù)這個報告,開始研究制訂租金決策模型。這里,引用這個研究報告區(qū)位特征對租金邊際價格的影響程度。
表3:區(qū)位特征對商鋪價格影響的價格彈性/半彈性
1.有效購買力是指核心商圈人口與人口購買力的乘積(以社區(qū)購物中心為例,以項目為圓心,交通半徑3km之內(nèi)為核心商圈)。核心商圈每增加10%購買力,標(biāo)準(zhǔn)商鋪的租金邊際價格增長4.99%。
2.中心可見度是指從主干道看租戶標(biāo)志的百分比可見性。把中心可見度劃分為21個刻度(每5%一個刻度),從主干道看租戶標(biāo)志可見度每增加一個刻度,商鋪的租金邊際價格增加0.129%。
3.停車位是指每千平方米經(jīng)營面積擁有的停車位個數(shù),每增加一個停車位,商鋪的租金邊際價格增加0.117%。
在所有決定商鋪租金邊際價格的特征變量中,區(qū)位特征的作用是顯著的。
2
商場特征對租金邊際價格的影響
商鋪面積、距一樓層數(shù)、商鋪可見度、商鋪可達(dá)度是十分重要商場特征,對租金邊際價格具有十分重要的影響。這里引用浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心研究報告有關(guān)商場特征對租金邊際價格的影響程度。
表4:商場特征對商鋪邊際價格的價格彈性/半彈性
1.商鋪面積是指商鋪單元內(nèi)建筑面積。每增加1%的商鋪面積,商鋪的單位租金邊際價格將下降1.84%。
2.距一樓層數(shù)是指商鋪所處樓層距離一樓的層數(shù)。每增加距離一樓的層數(shù),商鋪的租金邊際價格將下降17.7%。
3.商鋪可見度是指商鋪位置的可見度。把商鋪可見度劃分為101個刻度(每1%一個刻度),從公共區(qū)域看商鋪的可見度每增加一個刻度,商鋪的租金邊際價格增加1.92%。
在購物中心建筑設(shè)計過程中,要著力于打造內(nèi)部空間的通透性是極其必要的。一個通行的方法就是設(shè)置共享空間,也就是足夠?qū)挸ǖ闹型ズ筒晒饫龋烁行У亟M織內(nèi)部客流,而且使得各層商鋪店面可以得到充分展示。
并且,在購物中心盡量少地設(shè)置柱網(wǎng),尤其在中庭和采光廊要充分實現(xiàn)無柱網(wǎng)設(shè)計。中庭和采光廊實現(xiàn)無柱網(wǎng)設(shè)計,可以平均提升5個刻度即5%的商鋪可見度,也就是說可增加9.6%的租金邊際價格。
對于采光廊設(shè)計,還有一個問題就是注意其寬度和高度的比例,按人眼正常視場角自然上仰30°下俯45°計算,采光廊的高度不大于寬度的1.5-2倍,如采光廊的凈寬是12米,那么其高度不能大于18-24米。這樣,商鋪的可見度就可以充分體現(xiàn)。
商鋪可達(dá)性是指顧客隨機到達(dá)任意商鋪的概率。把商鋪可達(dá)性劃分為101個刻度(每1%一個刻度),從公共區(qū)域看商鋪的可達(dá)性每增加一個刻度,商鋪的租金邊際價格增加1.76%。
要實現(xiàn)較高的商鋪可達(dá)性,關(guān)鍵在于動線的合理布置。原則在于:
1.控制動線長度。顧客對于一個平面超過1000米總長度的動線是沒有耐心走完的;
2.減少交通的節(jié)點,尤其是奇節(jié)點。一個平面,平面動線中的奇節(jié)點不要超過3個。根據(jù)運籌學(xué)理論,奇節(jié)點之間只能重復(fù)行走。
3.動線要實現(xiàn)閉環(huán),不可出現(xiàn)斷頭。
4.平面動線應(yīng)實現(xiàn)單動線,不可出現(xiàn)多動線。
5.豎向動線盡量實現(xiàn)花灑式。上行堅決而且快速,例如使用天梯或垂直電梯;下行放射而且緩慢,例如使用短距離自動扶梯。香港BOX購物中心里,垂直電梯是關(guān)閉下行方向的。
------------------------------
本文轉(zhuǎn)載自:餐謀長聊餐飲
熱門精品廚藝教程推薦:
鹵肉卷餅技術(shù) 正宗肉夾饃技術(shù) 黃金土豆餅 老濟(jì)南把子肉 正宗原汁燉牛肉 涼皮商用教程 果香雞柳棒 正宗麻椒雞商用技術(shù) 廚師寶典 夜市新寵芝士黃金薯 網(wǎng)紅臭豆腐技術(shù) 驢肉火燒技術(shù) 柳州螺螄粉配方 蟹黃鍋巴雞技術(shù) 秘方排骨米飯 正宗臺灣鹵肉飯 可真正商用的包子技術(shù) 正宗新疆椒麻雞 醬香米線 鍋巴土豆 香辣肉醬面/米線 臺灣牛肉面 單縣羊肉湯 襄陽牛肉面 楊國富麻辣燙 秘制紅燒肉 麻辣串炸串 青一色特色菜 酸辣粉技術(shù) 黃燜雞米飯 千里香餛飩 棗莊辣子雞 重慶麻辣魚 牛雜湯 淮南牛肉湯 麻辣香鍋 過橋米線/砂鍋米線土豆粉 安徽牛肉板面 ...更多
該文章共3頁