在商場開餐廳，到底如何根據(jù)位置算租金成本？

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租金邊際價格  

基礎(chǔ)租金通常反映項目無差別化產(chǎn)品和市場特征的租金水平。但是，每個項目仍然因許多個性化的因素，影響了租金實際價格的變化，因此就必須對這些個性化因素的特征變量及其變化進行分析，并導(dǎo)出租金的邊際價格。

所謂個性化因素，就是項目區(qū)位特征、商場特征、業(yè)態(tài)組合、租約特征和運營能力。

關(guān)于這個問題，下面就區(qū)位特征、商場特征、業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營能力分專題進行探討。

成 本  

在既定的租金收入的基礎(chǔ)上，成本與項目的盈利水平既凈租金收益是負相關(guān)的。

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區(qū)位特征對租金邊際價格的影響  

2009年浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心就購物中心租金形成機制對上海、杭州、深圳等地6個大型購物中心進行了調(diào)查和實證研究，提出了購物中心商鋪租金微觀決定因素的研究報告。

國內(nèi)一些大型商業(yè)地產(chǎn)公司根據(jù)這個報告，開始研究制訂租金決策模型。這里，引用這個研究報告區(qū)位特征對租金邊際價格的影響程度。

表3：區(qū)位特征對商鋪價格影響的價格彈性/半彈性  

1.有效購買力是指核心商圈人口與人口購買力的乘積（以社區(qū)購物中心為例，以項目為圓心，交通半徑3km之內(nèi)為核心商圈）。核心商圈每增加10%購買力，標準商鋪的租金邊際價格增長4.99%。

2.中心可見度是指從主干道看租戶標志的百分比可見性。把中心可見度劃分為21個刻度（每5%一個刻度），從主干道看租戶標志可見度每增加一個刻度，商鋪的租金邊際價格增加0.129%。

3.停車位是指每千平方米經(jīng)營面積擁有的停車位個數(shù)，每增加一個停車位，商鋪的租金邊際價格增加0.117%。

在所有決定商鋪租金邊際價格的特征變量中，區(qū)位特征的作用是顯著的。

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商場特征對租金邊際價格的影響  

商鋪面積、距一樓層數(shù)、商鋪可見度、商鋪可達度是十分重要商場特征，對租金邊際價格具有十分重要的影響。這里引用浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心研究報告有關(guān)商場特征對租金邊際價格的影響程度。

表4：商場特征對商鋪邊際價格的價格彈性/半彈性  

1.商鋪面積是指商鋪單元內(nèi)建筑面積。每增加1%的商鋪面積，商鋪的單位租金邊際價格將下降1.84%。

2.距一樓層數(shù)是指商鋪所處樓層距離一樓的層數(shù)。每增加距離一樓的層數(shù)，商鋪的租金邊際價格將下降17.7%。

3.商鋪可見度是指商鋪位置的可見度。把商鋪可見度劃分為101個刻度（每1%一個刻度），從公共區(qū)域看商鋪的可見度每增加一個刻度，商鋪的租金邊際價格增加1.92%。

在購物中心建筑設(shè)計過程中，要著力于打造內(nèi)部空間的通透性是極其必要的。一個通行的方法就是設(shè)置共享空間，也就是足夠?qū)挸ǖ闹型ズ筒晒饫龋�除了更有效地組織內(nèi)部客流，而且使得各層商鋪店面可以得到充分展示。

并且，在購物中心盡量少地設(shè)置柱網(wǎng)，尤其在中庭和采光廊要充分實現(xiàn)無柱網(wǎng)設(shè)計。中庭和采光廊實現(xiàn)無柱網(wǎng)設(shè)計，可以平均提升5個刻度即5%的商鋪可見度，也就是說可增加9.6%的租金邊際價格。

對于采光廊設(shè)計，還有一個問題就是注意其寬度和高度的比例，按人眼正常視場角自然上仰30°下俯45°計算，采光廊的高度不大于寬度的1.5-2倍，如采光廊的凈寬是12米，那么其高度不能大于18-24米。這樣，商鋪的可見度就可以充分體現(xiàn)。

商鋪可達性是指顧客隨機到達任意商鋪的概率。把商鋪可達性劃分為101個刻度（每1%一個刻度），從公共區(qū)域看商鋪的可達性每增加一個刻度，商鋪的租金邊際價格增加1.76%。

要實現(xiàn)較高的商鋪可達性，關(guān)鍵在于動線的合理布置。原則在于：  

1.控制動線長度。顧客對于一個平面超過1000米總長度的動線是沒有耐心走完的；

2.減少交通的節(jié)點，尤其是奇節(jié)點。一個平面，平面動線中的奇節(jié)點不要超過3個。根據(jù)運籌學(xué)理論，奇節(jié)點之間只能重復(fù)行走。

3.動線要實現(xiàn)閉環(huán)，不可出現(xiàn)斷頭。

4.平面動線應(yīng)實現(xiàn)單動線，不可出現(xiàn)多動線。

5.豎向動線盡量實現(xiàn)花灑式。上行堅決而且快速，例如使用天梯或垂直電梯；下行放射而且緩慢，例如使用短距離自動扶梯。香港BOX購物中心里，垂直電梯是關(guān)閉下行方向的。

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本文轉(zhuǎn)載自：餐謀長聊餐飲

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