飯店經(jīng)營比較指標與投資回收指標

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　　同其他任何行業(yè)一樣，飯店業(yè)也有供小于求、供求基本平衡、供大于求三種情況，而供大于求將導致發(fā)展過熱、嚴重的話也會產生泡沫。飯店業(yè)的供求情況可以從經(jīng)營比較指標和投資回收指標中找到端倪。

　　1、飯店業(yè)的經(jīng)營指標

　　目前，我們看到的數(shù)據(jù)不是絕對數(shù)就是不分類型的相對數(shù)（平均出租率或平均房價），

　　絕對數(shù)只反映大而不反映強；相對數(shù)中有不少不可比因素。因此，建立一個科學的中國飯店業(yè)的經(jīng)營水平比較指標是很有價值的。

　　首先，為了確保指標的正確性，必須對客房統(tǒng)計作出統(tǒng)一的規(guī)定。由于全部房間、可用房間、實際使用房間、套間等統(tǒng)計口徑的差異，會對統(tǒng)計結果形成失真。

　　其次，要避免使用單一指標。只看平均出租率和平均房價是不可取的，因為高出租率下可以有低房價；高房價下也可以有低出租率。合理出租率的確定原則是既能使飯店效益最佳化，又能使飯店可持續(xù)發(fā)展結合的最佳點。過高出租率導致設施設備滿負荷運轉、人力大比例配置、高人力成本，高勞動強度、低運行質量；造成員工培訓少、素質低、疲勞操作、服務質量差。最佳合理出租率的建議值為70%-75%，其中，高星級飯店在70-73%之間，三星級以下72-75%之間。

　　我建議使用RevPAR比較值來作為飯店業(yè)的經(jīng)營指標。

　　RevPAR是Revenue Per Available Room的縮寫，是指每間可借出客房產生的平均實際營業(yè)收入，用實際平均房價乘以出租率即可。國際飯店和餐館協(xié)會（IHRA）的《Hotel》和亞太地區(qū)的飯店�？�《Hotel Pacific & Asia》都把RevPAR作為飯店業(yè)的比較的重要指標。、RevPAR提高的作用是創(chuàng)造更多的利潤。提高RevPAR的途徑主要得益于平均房價的上升，關鍵在于確定合理的出租率。

　　但是，飯店之間有星級和規(guī)模的差異，飯店還有改造再投入的差異，我認為必須對RevPAR指標進行修正。

　　具體辦法是，將各飯店的RevPAR實際數(shù)乘不同星級、規(guī)模的轉換系數(shù)（體現(xiàn)公平性）和GOP率（體現(xiàn)兼顧GOP及成本費用比較）轉換成為合理的比較值。我建議具體的星級轉換系數(shù)為：5星級0.8；4星級0.9；3星級為1；2星級為1.1；1星級和無星級系數(shù)為1.2。

　　具體公式為：RevPAR比較值=RevPAR實數(shù) x 星級轉換系數(shù) x GOP率

　　這個指標應該是普遍適用的經(jīng)營比較指標。單個飯店或飯店集團的數(shù)據(jù)和平均數(shù)據(jù)的比較，就可以反映出經(jīng)營水平的差異。使用這個指標，飯店集團內部的各企業(yè)也能夠進行科學的比較，預算指標也就有了技術支撐。

　　還要考慮平均可賣房利潤（ProfPAR），我們不應只考慮RevPAR這一個指標，平均可賣房利潤也是衡量酒店表現(xiàn)的一個重要指標。

　　對管理公司來說，管理費用、所有者、投資者和借貸人的收入與酒店的利潤在很大程度上更為緊密。

　　2、飯店業(yè)的投資回收指標

　　飯店業(yè)的投資回收指標是建立在營收和資產之間的關系上的。美國賓州大學喬·W·奧尼爾教授從1990年至2002年考察了千余家美國飯店，建立了相關數(shù)據(jù)庫，并用回歸分析法，得出了美國的飯店的營收水平和評估標準，這一成果是值得我們參考的。奧尼爾的研究成果是將飯店單個客房每天的平均收入和其資產價值建立聯(lián)系，具體是根據(jù)五種類型來分別比較的。以飯店單個客房每天的收入作分子，其資產價值為分母，在分子統(tǒng)一為1的情況下，各種類型飯店的分母分別是：經(jīng)濟型飯店為720；中檔規(guī)模飯店為634；全套服務型飯店為948。在全套服務型飯店中，提供餐飲的為910；不提供餐飲的為1003。這個指標的優(yōu)點是簡單而實用，而且可以作為一個比較的標的，可以作為一個預算參照指標和評判標準。上述具體數(shù)據(jù)是根據(jù)美國的情況而建立的，我們尚未看到過中國的有關統(tǒng)計，但是我們可以用以前的實際數(shù)據(jù)來統(tǒng)計和計算，得出我們的平均值。

　　在實際運用中，如果是同期同地的比較，我們可以不考慮市場總體供求情況和經(jīng)濟景氣程度，但是要考慮地段的權數(shù)。如果考慮用于平衡不可比因素，我們還需要若干加權指標來修正。由于分母是資產，就不必再考慮新舊程度和裝修改造等因素了，但是可以根據(jù)具體情況考慮時間不同而產生的經(jīng)濟景氣指數(shù)的加權指標和地點不同而產生的地點差異指數(shù)的加權指標。

　　綜合考查飯店業(yè)的經(jīng)營指標和投資回收指標，有助于我們作出飯店業(yè)供求關系的判斷。

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本文轉載自互聯(lián)網(wǎng)

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