開一家特色餐館的條件

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    餐飲業(yè)有三條途徑：一是從零開始新建一家餐館；二是收購一家現(xiàn)成的餐館；三是租賃別人的餐館。餐館經(jīng)營者在進行選擇時，一定要從自身情況出發(fā)，慎重分析和選擇三種投資方式的利弊，衡量各自的投資風(fēng)險。通過比較和衡量，選擇出最適合自己的投資方式，做到投資少、風(fēng)險小、收益大。

　　一、新建餐館

　　餐館的新建所需投資較高，承擔(dān)風(fēng)險高，但收益也不小，新建優(yōu)點也最多。通過新建方式使建筑設(shè)計完全符合餐館的需要，做到餐館規(guī)劃合理，裝修滿意并且能突出表現(xiàn)餐館的經(jīng)營項目和經(jīng)營風(fēng)格；更大的優(yōu)點是能為將來的發(fā)展留有余地，減少對配套工程的操心，有利于占領(lǐng)市場。新建餐館特別適用于自己的土地或拆除原建筑物的人家，手中特別有錢的，愿花大錢做大買賣的，采用此方法同樣能取到好的效益。

　　新建餐館也有不足。首先，投資大，從圖紙設(shè)計到施工、裝修完成，總共需要幾十萬，甚至上百萬元。在此之后，你還需要解決生意開展所涉及的一切問題，例如你得從找地點，做菜單，定價格，算銷售，買設(shè)備，訂計劃，選裝飾，建體制，找表演，雇職員，搞培訓(xùn)，如果說你的想法與眾不同，你就還得去做廣告，直至取得大家的認同。其次，新建餐館所需要的時間太長，工程周期保持保量一般在一年左右，這樣就喪失部分市場機會。最后，風(fēng)險呂，高額投資必定加大投資者的精神壓力。

　　但是如果你對餐飲業(yè)確實有一套獨到的見解，并且也有足夠的資金將其理想變?yōu)楝F(xiàn)實，那么你應(yīng)該擁有一家自己的餐館，所以你很有可能會選擇新建一個餐館，這樣你就可以按照自己所希望的方式行事。

　　二、收購現(xiàn)成的餐館

　　餐館經(jīng)營場所獲得的最普通方式就是轉(zhuǎn)讓購買，也就是所謂的收購。轉(zhuǎn)讓購買的信息可以從廣播、電視、報刊雜志和朋友那里獲取，在進行購買時，要對原餐館進行認真仔細的分析，找出其優(yōu)點、缺點，以便擬定適合的價格進行收購。

     現(xiàn)成的餐館最大的好處在于：第一，自己投入的資金能迅速流轉(zhuǎn)；第二，收購?fù)瓿芍�后，原先的員工們可以留下來，這樣你可以省去重新新招聘和培訓(xùn)員工的精力，因為他們已經(jīng)各累了豐富的經(jīng)驗；第三，有現(xiàn)成的生產(chǎn)和服務(wù)體系，可以省去大量的廣告和營銷費用，利用原餐館良好的聲譽可增加經(jīng)營的成功率，原餐館一定數(shù)量的回頭客也會給餐館帶來一筆不小的收入，只需再投入少量資金購買原材料便可以進行經(jīng)營。

　　但同時，你必須十分小心收購帶來的風(fēng)險和問題，例如無法補救的壞名聲，素質(zhì)不過硬的職員，落后的設(shè)備或者過短的租賃期等都會給收購者帶來風(fēng)險。由于購買者對所購餐館的信息難以收集齊全，不能準確地對餐館進行評估，價格不公道必然存在，所以在購買前一定要通過多種渠道來了解原餐館的經(jīng)營發(fā)展情況。一個經(jīng)營中的餐館要出售，其中的原因很多，要全面、深入地了解那個待出售的餐館就餐的客人打聽該餐館的服務(wù)態(tài)度，食品的好壞；從餐館員工中了解業(yè)主的管理能力，對員工的可親度，了解一些帳務(wù)信息、營業(yè)額等等。一位精明的買主，要了解更多的信息并不難，關(guān)鍵是要與被了解者傾心交談，朋友相待，畢竟如果餐館被你購買后，那些被了解者也自然成了你的顧客、下屬，你為人處事的態(tài)度也會被他們銘記于心，這些都能夠給你帶來盈利。

    如果你已經(jīng)決定要收購別人現(xiàn)成的餐館，并準備前往考察時，最好邀請設(shè)備專家一起去。你要相信，付給這些人的勞務(wù)費是完全值得的。因為只有他們才能夠準確地檢查設(shè)備能否生產(chǎn)出你計劃中的食物。

　　在你了解了該餐館的經(jīng)營情況后，接下來的問題是與賣主坐下來談價格簽協(xié)議。買賣雙方談價格時，一定是賣方出高價，想賣個好價錢，連本帶利都賺到；買方則把價格壓得很低，盡量減少自己的投資額。若價格公道、合理，就能夠達成協(xié)議。

　　餐館的價格評估實質(zhì)上是買賣雙方對餐館的盈利潛力的估計。買賣雙方在估價過程中使用的假設(shè)不同，所估價格也就有相當(dāng)大的差異。購買一家完整的餐館與購買這家餐館的部分資產(chǎn)或經(jīng)營權(quán)，其價格自然相關(guān)很大；處于極為有利地段的餐館的收購價會比那些地理位置一般的餐館肯定會高出一籌。

　　準備收購餐館的買主可以通過多種方法對其進行評估。以下為最常見的幾種估價方法：

  （1）、相似餐館的比較價格：依據(jù)相似餐館的售價而定。

　（2）、收入法：將重心放在該企業(yè)的年收入上。通過收入來計算今后的投資回報。

　 （3）、重置或替代成本：依據(jù)在開放的市場中重置該企業(yè)資產(chǎn)所需的成本而定。

　　在決定收購一家現(xiàn)成的餐館之前，你需要對它作一番徹底的調(diào)查。當(dāng)雙方經(jīng)過談判后都能取得滿足自己的利益時，就可以擬定銷售協(xié)議。銷售協(xié)議不僅應(yīng)詳細說明買賣雙方的義務(wù)和責(zé)任，而且應(yīng)規(guī)定違約行為的處理方法，標(biāo)準的銷售協(xié)議還應(yīng)規(guī)定雙方的爭議應(yīng)由仲裁機構(gòu)解決。受法律保護的銷售協(xié)議應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　第一，物業(yè)描述：銷售協(xié)議首先要列出物業(yè)的詳細地址，描述要盡量準確，不能使用含糊不清的文字。

　　第二，購買的價格：銷售協(xié)議應(yīng)列出雙方商定的價格，并分門別類的列出各種物品的價格。銷售協(xié)議規(guī)定：如果發(fā)生意外損失或餐館的實際情況與雙方簽約時有差異，就應(yīng)高速最終售價。

　　第三，其他條款。銷售協(xié)議中的其他條款應(yīng)詳細說明賣方向買方轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)必須提供餐館的所有權(quán)證明、營業(yè)執(zhí)照及相關(guān)證照；移交保養(yǎng)完好的設(shè)備；買方有權(quán)檢查建筑物，對違反建筑法規(guī)的，買方有權(quán)讓賣方改造或補償；買方有權(quán)了解賣方在經(jīng)營活動中的一切債務(wù)是否還清，以免轉(zhuǎn)讓后被迫替賣方還債；買主還應(yīng)詳細了解餐館的保險范圍，判斷餐館保險是否充分，對未投保的財產(chǎn)及保費要明了，以便盡可能壓低餐館售價。

　　三、租賃別人的餐館

　　租賃相對于新建、收購來說，其投資少，只需對所租的場所進行短時間的裝修就可營業(yè)，這樣顯然能夠節(jié)約大量時間；采取租賃方式所承擔(dān)的風(fēng)險也比新建、購買餐館要小得多，而且選擇性較大、較靈活，因為如果你對該餐館或者餐館所屬的地點不滿意，可以另外租賃其他地方進行發(fā)展。

　　在出租方與承租方達成共識后，兩方就可以簽訂租賃合同，并嚴格依照合同行事。租賃合同的簽訂要注意以下因素：

　　第一，物業(yè)條款：合同中必須詳細說明所租物業(yè)的情況，并對使用規(guī)定有明確的文字記錄；需要進行改良或裝修的要得到出租方的書面同意才可開工，對于施工費用和所有權(quán)問題，租賃雙方可協(xié)商而定。

　　第二，設(shè)備條款：合同中應(yīng)說明設(shè)備的所有者，防止合同終止時租賃雙方扯皮；對設(shè)備的維修保養(yǎng)特別是公共場所的衛(wèi)生、照明、排污、水、電、氣管道必須明確負責(zé)人，物業(yè)管理費、保險費、財產(chǎn)稅等在合同上要有明晰的條款。

　　第三，租期、租金條款：租期、租金條款是租賃合同中的關(guān)鍵條款，在簽訂合同時，雙方都需認真客觀分析，協(xié)商做出判斷。租期通常有選擇性，分為一次租賃期限和續(xù)租期限。餐館經(jīng)營較為特殊，資金從投入到回收需要一個較長的時間過程，租賃雙方在租期上要有一個回旋的余地，這樣更有助于雙方合作。常見的租金的形式有：固定租金、滑動租金、累進租金、百分率租金、固定租金加百分率租金等，租賃雙方應(yīng)根據(jù)市場情況，協(xié)商制訂出交納租金的合理方式，做到雙方均有利可圖。

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