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國外飯店集團的介入管理

2018年12月03日  轉(zhuǎn)載自互聯(lián)網(wǎng)
內(nèi)容摘要:最近三年,一些知名國際飯店集團已陸續(xù)介入中國主要旅游城市的飯店建設(shè)和崐經(jīng)營管理。我國也正在研究籌建自己的飯店管理集團(公司)。據(jù)此,很需要了解崐世界上飯店管理集團的流行做法(或稱管理形式)。直接租賃直接租...
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  最近三年,一些知名國際飯店集團已陸續(xù)介入中國主要旅游城市的飯店建設(shè)和崐經(jīng)營管理。我國也正在研究籌建自己的飯店管理集團(公司)。據(jù)此,很需要了解崐世界上飯店管理集團的流行做法(或稱管理形式)。

  直接租賃

  直接租賃飯店,實際上是在一個協(xié)議的基礎(chǔ)上,承租人租用某個或一些飯店(崐飯店建筑等),每月固定地支付一筆租金給業(yè)主,承租人就是飯店的經(jīng)營負責(zé)者。

  在一般情況下,飯店租賃只包括土地與建筑。但是當飯店的業(yè)主擁有家具和設(shè)備崐時,租賃將包括一些家具和設(shè)備的更新。

  這個更新可以由業(yè)主或承租人承擔(dān),或者在協(xié)議里按照預(yù)先確定的形式劃分責(zé)任。

  租賃協(xié)議同時必須詳細說明誰負擔(dān)有關(guān)財產(chǎn)的一些固定費用,如財產(chǎn)稅、火災(zāi)保崐險及其他一些費用項目。為了保證飯店經(jīng)營的連續(xù)性,飯店租賃通常簽訂二十年以崐上的期限。

  利潤分成租賃

  在飯店業(yè)中,利潤分成租賃也許比其他行業(yè)更為普遍,飯店在租賃期間租賃給崐經(jīng)營者,業(yè)主分享利潤。這不僅符合業(yè)主的謀利動機,同時也免除了通貨膨脹的附崐加條款。

  實行利潤分成租賃,飯店管理公司最通常是的用經(jīng)營毛利潤來確定應(yīng)支付的租崐金。這要使用許多公式來正確計算租金,因而有必要分析損益表的基本結(jié)構(gòu)。

  損益表首先列示飯店的營業(yè)收入,然后減去每個營業(yè)部門的直接經(jīng)崐營費用,得出部門經(jīng)營利潤。再減去間接費用合計數(shù),得出經(jīng)營毛利潤。再減去各崐種置產(chǎn)費用──如財產(chǎn)稅、火災(zāi)保險、利息和折舊,減去租金得出飯店凈利潤。飯崐店管理公司對利潤分成租賃應(yīng)付租金的計算,通常運用下例公式:

  按營業(yè)收入的一定百分比計算;

  按經(jīng)營毛利潤的一定百分比計算;

  按總營業(yè)收入的一定百分比,加上按經(jīng)營毛利潤的一定百分比計算;

  在訂立最低限的基礎(chǔ)上用其他公式計算。如果計算出來的租金比最低租金崐高,必須支付計算出來的租金;如果計算出來的租金比最低租金低必須支付最低限崐租金。

  租金僅僅按營業(yè)收入一定的百分比計算是危險的經(jīng)營觀點。因為即使出租率保崐持不變,通貨膨脹將引起營業(yè)收入的增長,此時工資及其他成本比營業(yè)收入增長比崐例要高。在此情況下,由于經(jīng)營毛利潤下降,經(jīng)營者將承擔(dān)高的租金,顯然對業(yè)主崐有很多好處。

  另一方面,如果租金是以經(jīng)營毛利潤的一定百分比計算,即使飯店在業(yè)務(wù)推廣崐方面非常成功,但是經(jīng)營管理差將導(dǎo)致經(jīng)營毛利潤低,業(yè)主必然要受損失,只能夠崐獲得低的租金。很顯然,兩個方法的合并是較確切的計算方法。另外,業(yè)主通常要崐訂立最低限額租金,這個最低限額租金需要根據(jù)其還本付息基金數(shù)確定。

  飯店運用管理合同與運用利潤分成租賃在許多方面有相似之處。但是,這兩種崐經(jīng)營的基本原則有一些區(qū)別。在利潤分成租賃和直接租賃下,經(jīng)營者作為法人經(jīng)營崐飯店。在管理合同形式下,經(jīng)營者在法律上完全依賴于業(yè)主,飯店的經(jīng)營者作為飯崐店業(yè)主的代理人從事飯店的經(jīng)營管理。

  在管理合同中,證明經(jīng)營者代理業(yè)主的職責(zé)。飯店的員工由業(yè)主雇用,飯店訴崐訟損失由業(yè)主負擔(dān),最終財務(wù)成果的盈與虧是業(yè)主而不是經(jīng)營者。經(jīng)營者事實上是代崐表業(yè)主作為飯店的管理者,收取管理服務(wù)費。這筆費用可以約定每年一次支付,但是崐它通常是隨著經(jīng)營結(jié)果的變化而變化。

  飯店管理公司收取的管理費計算公式有如下幾種:

  根據(jù)飯店總營業(yè)收入的一定百分比計算;

  根據(jù)經(jīng)營毛利潤的一定百分比計算

  根據(jù)飯店總營業(yè)收入的一定百分比,加上經(jīng)營毛利潤的一定百分比計算。崐 當管理費根據(jù)總營業(yè)收入的一定百分比計算時,經(jīng)營者可以花費大量資金進行崐廣告宣傳,以獲得高的營業(yè)收入,而取得高的管理費,而不管飯店的經(jīng)營成果如何。崐當然,僅僅根據(jù)經(jīng)營毛利潤的一定百分比計算,雖然經(jīng)營者對經(jīng)營成果有很大的責(zé)崐任,但是當客觀條件超過他的控制范圍時,經(jīng)營成果不好也是無法挽回的。因此,崐根據(jù)總營業(yè)收入的一定百分比加上經(jīng)營毛利潤的一定百分比計算,對于經(jīng)營者和業(yè)崐主都是公正的。

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